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A bolha imobiliária e a relação aluguel/preços dos imóveis

Muito se tem falado sobre a bolha imobiliária que estaria para estourar (ou mesmo já teria estourado) no Brasil. Eu mesmo já publiquei aqui vários artigos sobre o assunto: Os preços dos imóveis estão exagerados no Brasil?, Bolha Imobiliária no Brasil?, Ainda a bolha imobiliária no Brasil, Sugestão aos crentes da bolha imobiliária, Preços dos imóveis no mundo. Uma sinalização de que o fim já estaria próximo (e não estou aqui falando do calendário Maia…) seria a dificuldade pelas quais as incorporadoras estão passando. De fato, o número de lançamentos despencou de um ano para cá, em função de vários fatores: queda de vendas, estouro nos custos da mão-de-obra, inadimplência, expansão sem planejamento. Para desovar os seus estoques, algumas incorporadoras estariam dando descontos de 10%, 20%, até 30% sobre os preços praticados anteriormente. Isto caracterizaria, sem sombra de dúvida, o esvaziamento da tal Bolha Imobiliária.

Nessas coisas de economia, eu particularmente prefiro olhar os dados agregados. Evidências anedóticas servem, quando muito, para hipnotizar a platéia, enquanto o fenômeno analisado está bem longe daquele caso extremo. Os preços na Vila Nova Conceição, em São Paulo, ou no Leblon, no Rio, podem ou não ser parâmetros para um fenômeno mais generalizado. Mas somente saberemos se isto é verdade ao analisarmos os dados agregados.

No Brasil, infelizmente, não temos muitas estatísticas neste campo. Para falar a verdade, temos apenas uma: o índice FIPE-ZAP de imóveis, que se baseia nos anúncios de venda e aluguel de imóveis, e não no preço efetivamente praticado no fechamento do negócio. De qualquer forma, considero ser este índice um bom indicador da variação dos preços, ainda que possa dar uma falsa sinalização sobre o nível dos preços. Assim, podemos duvidar que o preço do m2 na Vila Nova Conceição esteja hoje valendo R$ 10.744, conforme o índice aponta. Afinal, na hora de fechar o negócio, é possível que haja um desconto em relação ao valor anunciado. No entanto, a variação de 86% desde janeiro de 2008 (ou 14% ao ano) parece ser mais confiável. Afinal, não haveria motivo para ter ocorrido uma variação significativa no spread entre o preço anunciado e o preço fechado na negociação durante este período. Aliás, podemos observar quase a mesma variação no Leblon (82% ou 13,4% ao ano).

– Ah Guterman, você quer me convencer que os preços dos imóveis só subiram 14% ao ano nesses dois bairros? Não é o que eu tenho visto…

Pois é, por isso comecei com a história dos dados agregados vs. evidências anedóticas. Nós podemos conhecer casos particulares, ouvir falar de negociações mirabolantes, o tal “dizem que está valendo”. Eu prefiro dados agregados, que é o que o FIPE-ZAP fornece. E não tenho motivo para duvidar da idoneidade ou da capacidade técnica da FIPE. Por isso, se você acha que esses números da FIPE-ZAP são um engodo, então não há nada mais a fazer neste artigo. Tudo o mais que eu escrever daqui em diante será baseado neste índice.

Uma medida muito utilizada por aqueles que defendem a existência de uma bolha imobiliária é a razão entre o aluguel e o preço de venda do imóvel. Quanto menor esta razão, maior seria a distorção do mercado. O índice FIPE-ZAP também tráz os preços médios dos alugueis em São Paulo. No entanto, não é possível calcular diretamente a razão aluguel/preço de uma maneira agregada, pois não existe a informação do preço médio para a cidade inteira, mas apenas para os bairros. Por exemplo, no Leblon, esta razão, em janeiro de 1998, valia 6,3% ao ano. Já em setembro de 2012 vale 6%. Já na Vila Nova Conceição, em janeiro de 1998 a razão valia 7,3% ao ano. Em setembro de 2012 vale 3,4%. Ou seja, a julgar por esses dados, houve uma valorização bastante acentuada na Vila Nova Conceição, mas não no Leblon.

Mas, como eu disse, prefiro os dados agregados. Não é possível calcular a razão diretamente para uma cidade como um todo, mas é possível sim calcular quanto essa razão variou no tempo. O índice FIPE-ZAP de alugueis valorizou-se 79,7% na cidade de São Paulo entre janeiro de 2008 e setembro de 2012. Já o índice de preços de imóveis valorizou-se 151,9% no mesmo período. Portanto, houve sim, de maneira agregada, uma diminuição da razão aluguel/preços nestes últimos quase 5 anos, em cerca de 40%. A pergunta é: foi razoável esta diminuição?

Para responder a esta questão, é necessário entender a natureza deste fenômeno. Quem aluga um apartamento está em busca de uma remuneração para o seu capital. Mesmo que não seja um investidor, o dono do imóvel sempre tem a opção de vendê-lo e aplicar os recursos no mercado financeiro. Claro, não se trata de uma opção simples, dado que o imóvel, muitas vezes, é o único bem do proprietário, além de não contar com liquidez imediata. Mas, sem dúvida, o estabelecimento do preço do aluguel guarda relação com as taxas de juros praticadas no mercado financeiro, nem que seja apenas para balizar a decisão.

Pois bem, uma forma de considerar o aluguel é fazer o paralelo com uma NTN-B de longo prazo. Assim como o imóvel, a NTN-B tem duas propriedades:

1. Rende um “aluguel”, que é o cupom pago semestralmente.

2. Valoriza-se. Quando a taxa do cupom cai, o papel valoriza-se imediatamente, pelo efeito da marcação a mercado.

Estas mesmas duas propriedades estão presentes no imóvel: ele rende um aluguel, além de se valorizar no tempo. Ao se comparar os preços dos imóveis com os preços das NTNs-B, estamos ao mesmo tempo considerando o aluguel pago e a valorização causada pela queda das taxas de juros. Vejamos, então, um gráfico comparando simplesmente o preço de uma NTN-B com o preço dos imóveis em São Paulo, segundo o índice FIPE-ZAP. Escolhi a NTN-B 2045, pois considero o investimento em imóveis como de longo prazo:

Considerei ambos os ativos começando em 100 em janeiro de 2008. Quem tivesse comprado uma NTN-B nesta data, estaria com uma valorização de mais de 4 vezes o capital investido, ao passo que a valorização média dos imóveis em São Paulo não passou de 2,5 vezes neste período. Ou seja, uma parte considerável da valorização dos imóveis ocorreu pela simples queda acentuada das taxas de juros neste período.

Podemos observar o mesmo fenômeno de outra maneira: comparando o cupom das NTNs-B com a razão aluguel/preço dos imóveis. Neste caso, estou apenas comparando o item 1 acima entre estes dois ativos. Como disse acima, não é possível calcular a razão aluguel/preço agregado. No entanto, é possível calcular a variação. Vamos então assumir que, hoje, a razão aluguel/preço esteja no mesmo nível do cupom de uma NTN-B de 10 anos, aproximadamente 4% ao ano. Vejamos, então, no gráfico a seguir, a variação do cupom e da razão aluguel/preço ao longo dos últimos quase 5 anos:

Note que, de fato, houve uma redução significativa na relação aluguel/preços. Mas houve uma redução ainda mais significativa do cupom das NTNs-B! Ou seja, esta é mais uma evidência de que a valorização dos preços dos imóveis é um fenômeno causado, entre outros motivos (aumento do crédito e aumento da renda da população, por exemplo) pela queda brutal das taxas de juros nos últimos anos. Assim, com todo o respeito pelos que acham o inverso, considero que, com talvez algumas exceções localizadas, não estejamos em meio a uma bolha imobiliária. O que não significa, de maneira nenhuma, que os preços subirão no futuro o que subiram no passado recente. Significa, apenas, que os atuais níveis de preços são sustentados em alguns fundamentos bastante sólidos, entre os quais a queda das taxas de juros.

Crédito do thumbnail: FreeDigitalPhotos

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54 Comentários

  1. Luciana disse:

    Boa tarde!
    De início parabenizo esse canal de comunicação fundamental para sanar dúvidas de economia, em que leigos, se veem a mercê de tantas questões.
    Neste momento, apelo por uma luz acerca do aluguel de um imóvel que temos no interior de SP, Vale do Paraíba, em uma avenida comercial, sendo composto de 3 partes: 1º piso, 2º piso e 3º piso (terraço apenas com piscina de pequeno porte).
    A administração desse aluguel não está por conta de imobiliária, somente por contrato registrado.
    O locatário paga em dia e sem atraso, vantagem que se explica a seguir pela desvantagem que, eu e o meu marido, locadores, estamos levando, acredito eu!
    Trata-se de um pequeno prédio comercial que alugamos para uma Igreja, desde 2008, o qual vem sendo REAJUSTADO ANUALMENTE APENAS PELA TABELA DO IGPM, o que acredito ter nos trazido grande prejuízo, em função da alta imobiliária não repassada para o locatário.
    O valor inicial da locação em 2007 foi de R$1.500,00, chegando em 2015, 8 anos depois, em 2.000,00 apenas!
    Então queria saber como fazemos para ATUALIZAR ESSE ALUGUEL, RECUPERANDO SEU VALOR COMERCIAL, já que em julho, deste ano, haverá renovação contratual do aluguel? Qual seria a base para recalcularmos esse aluguel??
    Agradeço demasiadamente sua orientação!
    Aguardo urgente e ansiosamente sua resposta!
    Um abraço.

    • Marcelo Guterman disse:

      Luciana, não sou especialista no mercado imobiliário. O que eu faria seria procurar uma imobiliária com boa reputação na região, que poderia orientar-lhe quanto ao preço de mercado de um imóvel como o que você está alugando. De fato, os contratos antigos estão defasados, em função da valorização imobiliária dos últimos 5 anos. No entanto, o valor justo do aluguel é aquele que alguém está disposto a pagar. Se você atualizar o valor do aluguel, e não aparecer ninguém para alugar, o prejuízo será maior! Por isso, recomendo a ajuda de uma imobiliária, que conheça bem a região e tenha boa reputação.

  2. camilla disse:

    Boa noite!

    Pretendo comprar um imóvel, financiando 115 mil a taxa de 6% + TR e pagarei inicialmente 920,0 de prestação pelo prazo de 360 meses.
    O aluguel desse imóvel está em torno de 750,00.
    Dessa forma eu pagaria a prestação com o aluguel e alem disso amortizaria todo mês 1000,00 no saldo devedor para que dessa forma quitar no prazo de 5 anos.

    Seria um bom negócio ou melhor esperar o preço do imóvel baixar ?

    Aguardo resposta.

    • Marcelo Guterman disse:

      Camilla, em princípio parece ser um bom negócio. Não sei onde está localizado este imóvel, portanto não tenho condições de dizer se os preços vão baixar ou não. O problema sempre é arrumar um inquilino que pague o que você acha que vale o aluguel. E que pague em dia, sem ter dor de cabeça. Por isso, esses planos são muito bons no papel, mas é preciso considerar uma “gordura”, para imprevistos desse tipo. Ah!, e você precisa considerar também outras despesas, como o condomínio enquanto não consegue alugar, o IPTU e eventuais reformas, que correm por sua conta. Espero ter ajudado.

  3. Andrus disse:

    A bolha em Brasilia já esta explodindo, basta pesquisar no FIPEZAP

  4. Diogo disse:

    Espero que a bolha Imobiliária fique bem longe de Balneário Camboriú e do Brasil…
    Abraços a todos.

    • amigo disse:

      Comentário retirado por uso de palavras de baixo calão.

      • Amigo disse:

        falei que balneario camboriu a coisa estava feia e que seu leitor poderia pesquisar no google bolha imobiliaria Balneario Camboriu.

        cancelou o comentário dizendo que usei palavras de baixo calão??

        expor um problema, não é usar palavras de baixo calão. Desculpe, mas são conceitos errados….
        Quer falar sobre bolha explica que o preço dos imóveis subiram 420% e o custo 120% e que estes dois itens estão intrinsicamente relacionados.. um terá que buscar o outro.. E não existe a menor chance do custo subir esses 300% que faltam…

        Sei que falou que o aluguel irá buscar o aumento do preço, mas tu sabe que a renda não aumentou a este ponto… Desta forma, os aluguéis que possuiam um valor histórico de 0,4 a 0,6% ao mês nos imóveis residências estamos vivenciando 0,1% a 0,35%. e pela renda da nossa população, eles não terão como subir para buscar o preço atual dos imóveis…

        • Marcelo Guterman disse:

          Agora sim, amigo, escreveste um comentário sem palavra de baixo calão, de modo que foi publicado. Neste blog tem espaço para o contraditório, como você certamente poderá observar se der uma olhada nas áreas de comentários dos posts. Só não tem espaço para ofensas pessoais e palavras de baixo calão.

  5. agsousa disse:

    Uma coisa eu não entendo, se o preço de um bem qualquer aumenta, este aumento dever ser pelo CUSTO de sua produção e não apenas pela taxa de juros ou outro motivo.
    Assim, a meu ver esta explicação significa que os bancos e construtoras estão USANDO as taxas de juros mais baixas para GANHAR mais do mercado, mas sem correspondente aumento nos custos de produção.
    O que eu quero dizer é que se o preço de um imóvel há 5 anos atras era 300 mil, o custo da mão de obra, materiais etc é uma fração deste preço e o lucro é o resto. Se após estes 5 anos, a inflação no custo de produção estiver de 50% o preço vai seguir, para garantir o LUCRO, independente da taxa de juros! O resto é LUCRO, ou ESPECULAÇÃO.

    • Marcelo Guterman disse:

      Agsousa, o preço é função de demanda e oferta, não tem nada a ver com custo. Se a oferta não consegue atender a demanda, o preço sobe, independentemente dos custos. E sim, os fornecedores lucram mais no curto prazo. No longo prazo, este lucro adicional atrai outros fornecedores, que aumentam a oferta, forçando os preços para baixo. O lucro adicional tem esta função: a de aumentar a oferta. Se não houvesse o lucro adicional, a oferta ficaria sempre aquém da demanda (por falta de fornecedores interessados em entrar neste mercado), que ficaria desatendida.

  6. hugo disse:

    Guterman uma pergunta: em relação a inflação (IPCA) nos últimos 5 anos o valor de venda dos imóveis subiu quanto a mais que a inflação ?

  7. Juliano disse:

    Guterman, e agora que a NTN-B voltou a patamares de quando os imóveis custavam a metade em valores reais, como incorporar isso em seu estudo?

    • Marcelo Guterman disse:

      Juliano, é preciso ver a relação aluguel/preços. Como os preços não cairam, é bem provável que os aluguéis comecem a subir mais que os preços, se é que já não começaram a subir. Este é um ponto. Outro ponto é o seguinte: essa relação não é ncessariamente estável no curto prazo. Marca apenas uma tendência de médio/longo prazo. Se as taxas de juros se estabilizarem nesses patamares, provavelmente teremos aluguéis mais vantajosos também. É isso.

  8. leonardo Teixeira disse:

    Olá Guterman,

    Já passou mais de um ano da publicação deste artigo e a dinâmica da economia mudou bastante. Seria muito interessante se você gentilmente atualizasse o estudo. Estou curioso de ver sua conclusão.

    Um abraço e feliz natal,
    Leonardo Teixeira

  9. Dúvida disse:

    Gostaria de saber: qual a relação entre o valor de um imóvel e o seu aluguel. Por exemplo: em média, um imóvel que vale 1.000.000,00, quanto, proporcionalmente deverá ser o seu aluguel. Mais um exemplo que esclarece: antigamente diziam que o valor do aluguel deve ser de 0,50% do valor de venda. è verdade? Qual pode ser essa relação?

  10. marcos disse:

    existe um comportamento histérico, incrédulo, de inconformismo com a realidade incontornável dos fatos. Os imóveis não vão sofrer decesso nos preços, no máximo estabilizam. Alguns querem, na marra, fabricar uma bolha para ver se viabilizam o sonho do apartamento dos sonhos. Acordem, o m2 no Brasil ainda é um dos mais baratos do mundo, comparando, inclusive, com imoveis de países emergentes como o nosso!!!!

    • fala serio disse:

      Vc está louco… os preços aqui são absurdos… comparado a qualquer pais do mundo!! se levar em consideração a renda per capita ai que vc verá o absurdo que falou.

  11. Célia Regina disse:

    Não posso compartilhar das discussões técnicas, sou leiga, mas estou tentando viver neste país também. Dr. Money, o senhor faz jus ao seu nome e eu lamento por isso! O senhor, como muito poucos no nosso país, são “bem aventurados” e passam à margem das dificuldades que a população vive. Esse falacioso aumento do valor dos imóveis não pode e nem deve ser verdadeiro, além de ser cruel. Não adianta, nem eu, nem a maior parte da população consegue acreditar nisso e nem sobreviver a isso. Conheço um ditado mineiro que diz : “matem o jumento que rende pouco, depois continuem a viagem à pé”, Os que vivem de especulações e ‘negócios” não devem se esquecer que precisam dos crédulos para sobreviver. Os momentos difíceis não virão só para nós. E informo desde já que tento comprar um apartamento há 1 e 9 meses, mas NÃO COMPRO, fico passando minhas dificuldades, vou esperar. EU ACREDITO NA EXPLOSÃO DA BOLHA!

    • drmoney disse:

      Célia, lamento que a você me julgue sem me conhecer.
      Com relação à bolha, os primeiros artigos sobre o assunto apareceram há uns 4 anos (veja este artigo, por exemplo, de novembro de 2009: http://www.opequenoinvestidor.com.br/2009/11/a-bolha-imobiliaria-de-brasilia-e-os-alugueis/), e estamos aguardando ansiosamente o seu estouro. De lá para cá, os preços dos imóveis já subiram 30%, segundo o índice Fipe-Zap. Uma hora, sem dúvida, os preços vão parar de subir, ou até mesmo cair. Espero, para sua felicidade, que isto não demore mais alguns anos.

    • Allan,,Ferreira disse:

      Célia, durante muito tempo o valor dos imoveis no Brasil ficou congelado! Isto porque o credito no Brasil era muito retraído, e então o preço dos imoveis se manteve anormalmente baixo.
      Explico:
      Imagine um imóvel que custava 250.000. Você tinha 100.000 de entrada, e financiava 150.000. Mas como o credito era retraído, as taxas de juros para financiar eram altíssimas, algo como IGPM+12,6%aa, estes 150.000 financiados geravam prestações altíssimas, restringindo o financiamento para poucos.
      Porem as taxas de financiamento caíram e o credito aumentou. O imóvel subiu de 250.000 para 500.000. E se você der de entrada os mesmos 100.000, vai perceber que a parcela dos 400.000 que se financia agora eh menor ou igual ao dos 250.000 ha 10 anos atras.
      Entenda, o preço da prestação do imóvel se adequa a capacidade de pagamento do comprador, não ultrapassando 30% da sua renda. Se a renda aumentou, e os juros diminuiram, os valores a serem cobrados nos imoveis subiram.
      Para esta BOLHA estourar, soh se os juros subirem muito, ou o credito se retrair muito, ou a renda cair muito, ou a oferta de imoveis for muito superior a demanda. Nenhum destes itens parece que vai acontecer num futuro próximo.

      • Rafael Oliveira disse:

        O problema do Brasil é que nos achamos diferentes de todo o resto do mundo, especialmente o governo que sempre nega crises e problemas, especialmente na área econômica, tentando vender a ideia de que nunca estivemos melhor.
        O comentário do Allan, esqueceu de levar em consideração, o fato de que a 10 anos atras outro efeito das parcelas serem maiores, é o fato de estas serem reduzidas a menos anos.
        Até pouco tempo, digo, 1-2 anos, o máximo eram 360 meses, agora já estamos em 420 meses, é óbvio que o valor vai ser menor das parcelas, mesmo observando apenas os últimos 2 anos.
        O juro da CEF é mais baixo, pois utiliza o FGTS depositado, ou seja, o banco não gasta nada para captar dinheiro, visto a correção que aplica a este fundo.
        Ficar discutindo se existe bolha ou não, é indiferente, pois só vamos saber, no exato dia em que ela explodir.
        Os motivos que levam as construtoras e bancos a seguir neste meio, é muito simples, quando a bolha estourar, se vier a estourar, assim como aconteceu nos EUA, o governo vai se obrigar a tomar uma providência para salvar os envolvidos, pois será a velha máxima, grandes demais para falir. A conclusão lógica disso é que não existe chance de frear a especulação, ela só cessa, quando cessar o dinheiro.
        Sendo assim, os bancos e grandes construtoras, não se importam se vai explodir ou não, mas sim, que todos estes atores devem permanecer em conjunto especulando o máximo que puderem, e em conjunto negociarão uma saída para o problema futuro.
        Pensar neste mercado aos olhos das principais forças políticas e econômicas é a melhor saída para saber o futuro. Pode ser que que estoure uma bolha, mas enquanto as forças políticas permanecerem as mesmas, o governo seguirá buscando saídas para não desaquecer o mercado, nem que seja aumentando o número de anos para 50, tudo com o intuito de adequar a parcela a população brasileira, até porque, a questão da casa própria é um fato, senão “o” fato de maior conquista de votos, pois aquele que depois de anos conseguiu comprar uma casa no governo dilma/lula, não irá votar em outro partido tão facilmente.
        Resumindo, assim como no EUA e outros lugares, só saberemos se a bolha existe, no exato dia em que ela estourar.

    • Isabel disse:

      Boa noite. Será que estou fora do preço de meu imóvel? Um apartamento no sétimo andar, com 105 metros (uma vaga), no bairro do Caxingui, peço 500 mil. Está bom pra senhora? Grata

  12. Rodrigo disse:

    1 – Imóvel na planta é uma aberração brasileira. Financio a obra da construtora, corro todos os riscos de atrasos/não entregas, entrega fora do estipulado no memorial, acabamento/pintura ruim, problemas estruturais, risco do condomínio ser muito alto e ainda sou obrigado a pagar correção nas parcelas e no saldo. Ela quem deveria me pagar juros por tomar meu dinheiro antes de entregar. Ninguém do mercado conta que na hora da entrega nas chaves precisará obter aprovação de financiamento na CEF.

    2 – Simulem um financiamento de 400 mil e vejam que é necessário ter uma renda familiar acima de 10 mil reais (1% da população). Se não conseguir este financiamento, a construtora não devolve o dinheiro pago, ou devolve um percentual bem pequeno dele. Sem falar que hoje, devido à especulação imobiliária e alta procura (30% dos financiamentos da CEF não são de famílias, e sim de especuladores, segundo o SECOVI/SP) o preço do imóvel na planta está subindo vertiginosamente.

    3 – Com estes preços atuais, é muito mais vantajoso viver de aluguel e economizar a diferença entre o aluguel e a prestação do financiamento até os preços voltarem aos patamares justos (ano 2006 + IPCA). De repente em 5 anos dá pra comprar algo a vista. Quem compra na planta corre o risco de na entrega o imóvel vale menos que o valor do saldo devedor a ser financiado. Valorize suas economias.

    4 – Como qualquer investimento, o imóvel também pode sofrer queda de preço. Já se observa no mercado descontos da ordem de 30%. 30% não é desconto em nenhum tipo de produto, e sim redução de preço. Olho vivo em quem quer embolsar suas suadas economias de toda uma vida. Não caia no papo de valorização eterna. Se é investimento, tem risco embutido.

    5 – Simulação CEF. Para financiar 200K, juros 8,85aa+TR, entr = 20 mil, prest1 = 1780 e prest420 = 456. Renda exigida = 5100. || Para 300, entr=30K, prest1 = 2658, prest420 = 672. Renda = 7600,00. || 149,28% de juros totais pagos durante o financiamento. Ou 2,5 imóveis. Se TR subir, prest. aumenta (basta subir a SELIC). Quem tem esta renda? 5% do povo. Venda casada. Você vai na CEF sem conta corrente e sai com conta aberta, cartão de crédito, prev privada e capitalização. Não compre 2013/14.

    6 – Experimente ficar 90 dias sem pagar ao banco. O banco leiloa o imóvel, desconta o valor obtido do seu saldo devedor e ainda cobra a diferença pra você. O imóvel só é seu após quitar o financiamento. Ou seja, fica pagando aluguel para o banco por 35 anos.

    7 – Sabiam que os bancos quase não tem imóvel próprio? A maioria das agências estão sediadas em imóveis alugados. Ué, imóvel não é um investimento tão excelente e superior como pregam as construtoras? Como o banco perde uma oportunidade destas de valorização eterna de seu investimento? Simples. Sabem que imóvel é despesa de custeio. Condomínio, taxas, manutenção, IPTU… Muito melhor alugar. No dia em que não atender mais basta não renovar o contrato com o proprietário e procurar outro.

    8 – A mediana do valor dos imóveis na Flórida é U$ 175K. Isso significa que metade das residências lá custam até este valor. Não há sentido em pagar mais que isso na maioria dos imóveis que são anunciados no Brasil, país muito inferior em justiça social, serviços públicos, asfaltamento saúde, educação e segurança pública. Detalhe: a renda média do americano é 5 vezes maior que a do brasileiro. Pq lá é tão barato e aqui tão caro? Lá o mercado corrigiu as distorções. Aqui elas estão acentuadas.

    9 – Cidada fantasma IRLANDA 2011 “youtube.com/watch?v=wgTt4wqwbPw || Cidade fantasma ESPANHA 2011 “youtube.com/watch?v=t0rjAfzoHeI || Cidade fantasma EUA 2011 “youtube.com/watch?v=HTSKiyDWXys || Cidada fantasma CHINA 2011 “youtube.com/watch?v=sLnR2JIW3pA – Imóvel não desvaloriza MESMO???? Pesquise ainda Portugal, Grécia e Japão. Todos viveram bolhas. Curiosamente alguns deles sediaram copa e olimpíadas. Por que o Brasil pensa que vai ser diferente?

    10 – Avalie o desempenho pífio da economia. Inflação dando as caras (imagine quando gasolina e transporte púbico aumentarem e os incentivos como IPI reduzido acabarem?), produção industrial baixíssima, juros próximos a zero para quem poupa dinheiro, bolha imobiliária na boca do povo (não conseguem mais esconder), corrupção, crédito disponível descontroladamente, … Será que aqui no Brasil vai ser diferente do que foi em países mais desenvolvidos que o nosso?

    11 – Índice FIPE-ZAP. Mede a variação dos preços ANUNCIADOS. Não os preços do negócio fechado. Este índice só vai dizer como está variando a pedida dos proprietários. E ainda assim é totalmente viesado, pois não há como o sistema exluir duplicidades (há imóveis anunciados em 4 ou 5 imobiliárias diferentes e, pasmem, com preços diferentes). Também não dá pra excluir os anúncios supervalorizados, com intuiuto de mascarar o resultado mesmo. É um índice viesado, manipulado e sem credibilidade.

    • Zémanébrasileirodasilva disse:

      Rodrigo , voce está certíssimo. Não tem uma coisa nesse país que não seja distorcida, que seja confiável. Informação , estatística então, pode esquecer!!!!!!! Os números no Brasil existem para ser torturados e dizer o que eles querem que diga. O Brasil é uma falácia total. Terra de pinóquios.

    • LIZA disse:

      Concordo em gênero, número e grau!

  13. Rodrigo disse:

    A partir do momento em que temos preço descolado da renda, alto percentual de compradores na planta pra investir e outra parte significativa comprando e revendendo sempre com preços 20 ou 30% mais alto, tem-se configurado o cenário de bolha.

    E a partir do momento em que a demanda fica menor que a oferta, tem-se o cenário de estouro da bolha. Pode não ser de uma hora pra outra, pode não ser uma queda vertiginosa, mas este cenário já está se configurando no país. Vamos analisar sem números oficiais, apenas no achismo e no bom senso:

    1 – Quando toda a quantidade de lançamentos for entregue, este ano, ano que vem e 2015, a oferta dará um salto vertiginoso em contrapartida com a demanda que terá queda.

    2 – Não estão incluídos ainda os que serão obrigados a devolver o imóvel por ter comprado na planta pagando prestação pequena, com intenção de revender antes do imóvel ser entregue,sem condições de contrair o financiamento com a CEF.

    3 – A inflação está alta. Em breve o governo terá que subir a taxa de juros para dar uma segurada. Aumentando os juros, aumenta a TR, que corrige os saldos devedores. Mais dinheiro que o povo tem que desembolsar pra pagar o AP.

    4 – A indústria está em nítida desaceleração, nem com IPI zerado está estável. Por enquanto os números mostram que estão demitindo e contratando muito, trazendo equilíbrio. Só que este equilíbrio no saldo de empregos não mostra a realidade, que é que a indústria e comércio estão demitindo e recontratando por salários mais baixos. Em breve, se continuar em queda, vai haver extinção de vagas. Demissão sem contratação correspondente. Resultado = aumento de desemprego. IBGE tem índice de 5,8% maquiado, pois não consideram desempregados os que estão em casa de bobeira nem os que estão subempregados. Segundo o DIEESE, o desemprego está em 11%. Por que tamanha disparidade entre as duas taxas? O desemprego aumentando, o dinheiro real sumirá do mercado, restando apenas crédito, o que levará à inadimplência. Esta inadimplência vai atingir os financiamentos imobiliários e de autos. O banco tomando mais imóveis, aumentará mais ainda a oferta. Resultado = mais queda nos preços.

    5 – Considere também que a partir de 2015 teremos todo o capital especulativo indo embora rumo à próxima sede de copa. O túmulo será fechado depois de 2016, com o fim das olim-piadas. Isto reduzirá mais ainda a demanda.

    6 – Quando não existe a menor chance de um fato ser verdade, não se veem notícias atrás de notícias negando o tal fato, simplesmente isola-se e ignora-se os que proclamam o fato. Não é o que está acontecendo na mídia atualmente. Se você pesquisar, todo dia verá reportagens dos mais diferentes meios de comunicação do país negando a bolha imobiliária. Ultimamente nem afirmam mais que o preço vai subir. Afirmam apenas que está estável e a tendência é acompanhar a inflação. Daqui alguns meses veremos gente falando de ligeira queda, ajuste, correção. É assim mesmo. Negam o óbvio até o fim. Só vão assumir a veracidade da situação depois que todo mundo já tiver tido o encontro com o motumbo.

    7 – Qualquer investimento real tem risco de perda. Com imóvel não é diferente.

    8 – Gente com 15K de salário (1% da população) só consegue financiar 384 mil na CEF. Com 384 mil é impossível comprar um imóvel, hoje em dia, na Tijuca, zona norte do Rio, cercada de favelas. Na zona sul então é sonho de uma noite de verão com este valor.

    9 – Utilizar o PIB como parâmetro para a pesquisa e pra negar a bolha é falacioso. O Produto interno Bruto desconsidera que existe um abismo na distribuição de renda. Poucos com muito e muitos com pouco. A realidade é que poucas pessoas tem condições de comprar moradias no valor que elas estão sendo oferecidas.

    10 – As construtras de capital aberto estão com suas ações em queda. Balanços com problemas. Inclusive, a Rossi recentemente auditou seus balanços e uma empresa de auditoria absteve-se assinar. MRV incluída em lista de trabalho escravo. Precisa falar mais alguma coisa?

    Veja que nao estou apresentando nenhum número, estou me baseando apenas em noticiário tendencioso de jornal.

    Eu chuto que o Rio de Janeiro ficará anos sem ter lançamentos por parte das construtoras, exatamente como era antes de 2006. Era 1 ou 2 lançamentos que se via. Nos últimos 3 anos era 1 panfleto a cada 500m percorridos com o carro.

    Basta o bom senso pra saber que a coisa está indo pro buraco e os preços estão muito altos.

  14. arlindo disse:

    Bolha.Faca me rir.Porque torcem tanto para que ela exista,masoquismo????.
    Como pode bolha tendo em vista que o salario minimo sempre sobe e a parcela sempre cai,inversamente proporcional!Quem financiou em 2008 assumindo uma parcela que equivalia o salario minimo da época R$415,00 ou seja 100 por cento do seu ganho,hoje esta pagando R$380,00 ou seja algo em torno de 75 por cento do seu rendimento,e assim sera sucessivamente. Imaginem esse mesmo consumidor em 2018….um salario em torno de 1000,00 e a parcela em torno de 300,00 vê-se então um comprometimento bem menor.Quem financia fica apertado por uns 4 ou 5 anos,e depois a coisa vai tomando outro rumo.Continuarei apenas por amor ao debate, não citei a valorização do próprio imóvel,o aluguel …..
    Nos Estados Unidos o salario hora demora muito para subir,e quando sobe apenas alguns centavos sao acrescidos logo a parcela de financiamento do imóvel não sofre esse decréscimo tao rapidamente…..
    No Brasil a valorização ja esta estabilizando só não vê quem não quer. O que vai de fato vai regular o preço de imovem no Brasil sera a demanda versus oferta,nada alem disso.

    • GM disse:

      Boa, meu amigo, o site tem razão. Por que duvidar de um índice que que afere apenas o valor de anuncio de um imóvel? Sendo que várias construtoras estão dando desconto de até 36 % no valor real da venda… Claro que um descontinho de 360 mil em um apartamento de 1 milhão, não é nada.
      Grande Guterman, é claro que o preço do imóvel subiu em função do aumento de crédito e aumento da renda da população brasileira. Claro !!! Temos uma renda per capita altisssimmma! Comparada a Espanha, EUA, que possuem imòveis a venda com valores muito mais baixos que os nossos!!!
      Rsrs tu és um brincalhão. hehe.
      Os preços estão nesse patamar pela queda da taxa de juros?
      Uai, agora eu me perdi… Mas ainda não somos um dos paises com taxa de juros reais, mais alto do mundo?
      Aliás eu realmente acreditei no post, poh! Esse ano foi maravilhoooso para os vendedores , repassadores de ágio, especuladores, construtoras, incorporadoras de imóveis…
      HEHEHE!

      • Marcelo Guterman disse:

        Meu caro, quando você entender a diferença entre nível de preço e variação de preços, volte por aqui para conversarmos.

    • jorge disse:

      Você se esquece que no Brasil, o aumento do salário minimo, não pode ser considerado aumento da renda.
      Na verdade o governo faz apenas uma correção das perdas provocada pela inflação. Sendo que nessa correção é utilizado o IPCA, um índice que deixa de fora boa parte dos serviços e produtos consumidos pelos brasileiros. Todos sabemos que a inflação ano após ano fecha acima da oficial.
      Agora se somarmos a perda salarial, a falta de correção das alíquotas do IRPF, correções injustas da poupança e FGTS.
      No final se vê que, a cada ano o brasileiro ganha menos e seu dinheiro vale menos.

      Agora pergunto onde isso vai nos levar?

  15. Allan C Ferreira disse:

    Concordo com a sua análise Guterman.
    Fazendo uma análise minha aqui em Brasília, um apartamento que em 2008 valia R$ 400.000,00, se hoje fossemos valorizá-lo apenas pela inflação do período (29% em 3 anos e 10 meses), este valeria 516.000,00.
    Porém em 2008 o financiamento imobiliário envolvia juros de 1% a.m, hoje estes juros são de 0,7% a.m.
    Simulando:
    516.000 com 12% aa por 20 anos – prestação inicial de 7046,00
    670.000 com 8,5% aa por 20 anos – prestação inicial de 6890.00
    Observa-se que se somassemos apenas a inflação, o imóvel de 400.000,00 deveria custar 516.000,00. Mas como estes imóveis são financiados, para mantermos um mesmo valor de parcela o mesmo teria de valer uns 680.000,00. Atualmente o preço praticado neste imóvel é de 700.000,00 aqui na cidade, um pouco acima da minha projeção. Uma valorização de 65% em 3 anos, ou 36% acima da inflação. Foi a redução nas taxas de juros imobiliários que aumentou o preço dos imóveis, pois as pessoas compram baseadas no comprometimento da sua renda. E pelo exposto acima, não houve com o aumento do preço do imóvel, comrpometimento maior da renda dos compradores. Porém como baixar ainda mais as taxas de financiamento imobiliário vai se tornar mais difícil, a tendência dos imóveis e ter seu preço majorado agora pela inflação.

    • jorge disse:

      Sendo que devido aos preços atuais, para continuar estimulando o setor o governo tem que estimular novos financiamentos. Como ele vai faze-lo? Baixando as taxas de financiamento, claro!
      Ops, dai preço vai aumentar mais… e agora?

      Sinceramente, a pessoa comum considerar como investimento um ativo imobilizado financiado, é uma piada! Fazem exatamente o jogo dos especuladores.
      As grandes construtoras e incorporadoras que poderão absorver seus os prejuízos com parte dos lucros passados. Ficarão rindo a toa, quando puderem readquirir os imoveis já vendidos em leiloes da CEF, quando toda está falacia vier abaixo.

  16. marcos disse:

    FIPE-ZAP não é indicador confiável pois mede o preços dos imóvies OFERTADOS e não o preço real que eles foram vendidos.
    Assim fica fácil provar que imóvel sempre “aumenta” de preço, basta sempre anunciar mais caro mas dar muito desconto na hora de negocias. E os leigos ficam achando que o preço só sobe, puro engano.

  17. David Bacon disse:

    Dr. Money, tenho que discordar com essa definição de bolha. Eu prefiro a seguinte definição: Bolha é quando um ativo possui seu processo de definição de preços afetado por uma demanda extra artificial. Por ser artificial, ela não é sustentável ao médio e longo prazo e quando retirada, afeta a economia como um todo, pois esta se move para atender essa demanda extra. Veja que é a demanda artificial que define a bolha. Essa atual queda de juros é artificial, pois imposta pelo governo, porém uma hora os juros voltarão a subir, pois os juros externos não vão ficar nesse nível para sempre. Além disso, há outros aspectos que podem afetar essa demanda artificial. A presença de investidores é um deles. Quando esses percebem o aumento constante de preços, partem para ação, como com certeza fizeram nos últimos 4 anos, mas ao sentirem o mercado engasgar, como aconteceu agora, fogem e deixam um gap na demanda. Outro fator é a expectativa das pessoas. Quando percebem que o mercado tá ruim, deixam de comprar com medo de fazer um mal negócio e esse sentimento é retroalimentar. Eu acredito sim que estamos com demanda artificial, pois a base de toda demanda é a renda e essa não aumentou. Crédito tem que ser pago, é apenas consumo adiantado, ou seja, uma hora a economia precisa retrair para se pagar o crédito contraído.

    • drmoney disse:

      David, muito boa argumentação. Parece-me que não discordamos fundamentalmente sobre o conceito de bolha. O que você chama de demanda artificial, eu chamo de falta de fundamento. Concordamos no principal: o estouro da bolha causa uma recessão na economia como um todo, e não apenas faz os investidores daquele ativo perder dinheiro.
      De fato, se as taxas de juros forem um dos fatores decisivos, ao lado do crédito, para o aumento dos preços dos imóveis. Concordo que uma parte dessa queda deve-se ao contexto internacional, com as taxas de juros mais baixas de todos os tempos, pelo tempo mais prolongado de todos os tempos. Enfim, meu artigo quis apenas mostrar que a subida dos preços dos imóveis tem um fundamento (entre outros), que é a queda das taxas de juros. Se houver reversão permanente desse fundamento, então poderá haver reversão da tendência de valorização dos imóveis. Provocará recessão na economia como um todo? Acredito que não, pelo menos nesse momento.
      Obrigado por sua contribuição.
      Obrigado pela sua participação no debate.

    • Gerson disse:

      David Bacon,
      Estou lendo seu comentário agora em fevereiro de 2015 e me parece que você acertou na mosca. Os juros foram artificialmente reduzidos e agora estamos colhendo as consequencias. Pior é o que os juros aqui já subiram bastante antes mesmo de terem subido internacionalmente, o que ao me ver indica que a coisa vai piorar muito antes de melhorar.

  18. Eduardo disse:

    Regra número um da especulação: negar até o fim a existência de uma bolha, nada a segura, se tiver que explodir será por conta própria, nenhum governo faz nada contra bolhas, isso é mais do que provado! É algo muito grande para tentar solucionar, o melhor é deixá-la quieta e seguir seu próprio rumo.

  19. Roberto disse:

    Não há bolha imobiliária pessoal. O que acontece é que muitas pessoas que não dispõem do valor em dinheiro se veem obrigadas a financiar, o que não faziam antes.

    Os preços no Brasil, principalmente nas cidades sedes da Copa do Mundo, no Rio de Janeiro (barra da tijuca – área das olimpíadas) só tende a subir. Não é especulação pura e simples, quem for visitar a área vai ver as obras que tem sido feitas.

    Esse problema dos preços no Brasil sempre foi uma constante, não é só apartamento que se tornou “impossível”. Carros, roupas, utensílios, tudo é muito caro aqui. Não há porque ser diferente com apartamentos.

    Brasil tem uma economia muito peculiar, impostos, déficit, etc. Com a expansão do crédito, fica difícil não ver os preços triplicarem. Agradeçam aos governantes.

  20. dimarcinho disse:

    Olá, Guterman!

    Temos que tomar muito cuidado ao trabalhar com dados agregados e médias.

    Como você mesmo citou, temos poucos dados. Mas as pessoas não são cegas. Os imóveis cresceram sim, de forma assustadora aqui no Rio de Janeiro. Mas não nele inteiro. Apenas em lugares onde a classe média/classe média alta morava.

    Não que nos outros lugares não tenha subido de preço, mas subiu muito menos, empurrando a média para baixo. Assim, os dados agregados mascaram a realidade.

    Veja este link:
    http://g1.globo.com/jornal-da-globo/noticia/2012/10/rio-tem-imoveis-mais-caros-do-pais.html

    Bom, isso é mais ou menos a realidade que ocorreu nos últimos 3 anos por aqui.

    Para finalizar, pense no PIB per capita do Brasil. Segundo o site tradingeconomics, ele está em U$ 4.800 dólares por pessoa, ou aproximadamente R$ 9.600 por pessoa.

    No entanto, o IBGE mostra que apenas 2,5% da população brasileira ganha entre 10 e 20 salários mínimos.

    A distorção é gigante.

    E, creio eu, é o mesmo tipo de coisa que está acontecendo neste seu exemplo.

    Além disso, os imóveis que estão mais inflacionados são justamente os lançamentos. É cada coisa assustadora.

    Apenas para dar um dado mais concreto:
    moro de aluguel num apartamento de uns 85m², pago R$ 1.200 de aluguel. Segundo os dados do ZAP Imóveis, para mesma área e metragem, ele está valendo em torno de R$ 350-400mil.

    Há apenas 3 ruas, estão lançando um apt novo, na planta, onde NEM a terraplanagem começou. O tamanho mínimo é de 68m². Peguei um encarte com “a partir de” R$ 595mil. Tá, arredondemos pra R$ 600mil. “A partir de”. Ou seja, deve ser no 1º andar, de frente pra rua, sol da tarde e sem vaga.

    Estou para ir lá perguntar quanto seria o valor de um próximo ao meu, mas já deu pra perceber a diferença, não é verdade? São muitas variáveis, é claro, mas pra tudo tem limite.

    OBS.: o imóvel no que moro é MELHOR localizado do que este que ainda está pra sair.

    Grande abraço!

    • dimarcinho disse:

      Complementando:

      porque será que os imóveis na planta parecem estar super valorizados?

      Um motivo conta a favor: as construtoras não exigem as mesmas garantias para crédito que os bancos exigem. Assim, é muito mais fácil se alavancar por elas.

      Abraços!

    • drmoney disse:

      dimarcinho, bom te ver de volta aqui no blog. Vou começar respondendo com a minha definição de bolha: um aumento insustentado de preços, cuja correção brusca e generalizada causa recessão na economia como um todo. Foi assim na bolha do NASDAQ e na bolha imobiliária, para citar duas bolhas que estouraram na década passada. No caso do NASDAQ não era uma outra ação de tecnologia que estava com P/L de 100 ou mais: eram TODAS. No caso da bolha imobiliária, eram raras as regiões do país que apresentavam valorização de imóveis abaixo de 20% ao ano, em uma economia como a americana!
      Por isso, para estudar este fenômeno, a única coisa que funciona são os dados agregados. Claro, os dados agregados não vão refletir o que está acontecendo no Leblon. E quem está comprando imóveis no Leblon, provavelmente vai levar prejuízo, a se considerar os dados que você fornece. Mas se os preços dos imóveis no Leblon ou na Vila Nova Conceição desabarem, a economia brasileira não entrará em recessão por conta disso. Como você disse, os preços estão exagerados em alguns bairros, mas na maioria nao. Assim como estão exagerados em algumas cidades, mas na maioria, não.
      Abraço e obrigado por sua contribuição.

      • dimarcinho9 disse:

        Olá, Dr. Money!
        Às vezes não consigo postar aqui, daí desisto! rsrsrsrs

        Veja bem: não estou defendendo bolha imobiliária no BRASIL. Minha constatação é que sim, os imóveis subiram absurdamente nos últimos anos aqui no Rio de Janeiro.

        Bolha eu já não sei. Mas o que me assusta mesmo, é faço contas e mais contas e não consigo acreditar como essa gente tá pagando esses apartamentos! rsrsrsrsrsrs

        Acho que o exemplo do Leblon foi ruim. Leblon sempre foi muito caro. E sempre será. No entanto, como eu falei, os imóveis de onde a classe média morava explodiram. Aconteceu um movimento interessante: muita gente de classe média alta acabou se mudando para os bairros antes considerados de classe média. Quem está ficando nesses bairros de classe média alta? Sinceramente, não sei.

        Se tiver um tempinho, no Zap Imóveis mesmo, busque pelas variações dos seguintes bairros aqui do Rio de Janeiro: Botafogo, Flamengo, Laranjeiras, Copacabana, Tijuca.

        Vai reparar que ficaram entre 180-200% de valorização de 2008 para cá.

        Ou seja, os imóveis realmente praticamente triplicaram de preço nessas áreas…

        Tirando como referência o valor mais baixo, de 180%, esta valorização em 4 anos daria em torno de 29,4%aa.

        O que me assusta são coisas como aquele link que eu enviei: será que as pessoas realmente acham que os imóveis podem subir nessa taxa por mais 3-4 anos? Ele irão dobrar de preço novamente!

        Grande abraço!

        • Pedro santos disse:

          Espere e verá… Que ver quando a crise chegar junto com o desemprego aí vai ter gente vendendo AP financiado a preço de banana, p/ não perder p/ o banco, rsrsrsrs

  21. Marcos disse:

    Guterman,

    o seu artigo é de fato interessante, e eu acredito que nem os mais ferrenhos defensores da existência de uma “bolha imobiliária” no Brasil irá discordar do papel da queda na taxa de juros na alta recente dos preços. No entanto, não acredito que uma analise econométrica “pura” como a do artigo explica tudo. Alguns fatores que podem sim indicar a existência de uma bolha:

    – a compra de imóveis na planta por especuladores. Ninguém sabe ao certo o percentual de lançamentos recentes que foram adquiridos por pessoas interessadas apenas na revenda do imóvel. Obviamente esse tipo de demanda artificial, como em qualquer outro mercado de ativos, pode levar a uma bolha de preços.

    – a quantidade muito grande de lançamentos efetuados no auge da efervescência do mercado e prestes a serem entregues nos próximos meses. Difícil acreditar que haverá demanda suficiente para absorver todas as unidades a serem entregues pelos preços atualmente cobrados.

    – mesmo supondo que alguns investidores vão migrar da renda fixa para os aluguéis, isso novamente pode levar a um choque de oferta (dessa vez no mercado de locação) que faça com que a rentabilidade do aluguel caia ainda mais.

    Muitos analistas gostam de dizer que não há problemas de sobreoferta porque o país possui um déficit habitacional muito grande, no entanto esquecem de mencionar que essa deficiência se concentra nas unidades para as classes mais baixas (que sequer o MCMV está atendendo de forma adequada, uma vez que ele próprio acabou causando uma alta nos preços), enquanto as unidades construídas recentemente foram majoritariamente para as classes média e alta, onde sobram unidades à disposição no mercado hoje (sem contar as entregas vindouras).

    Em suma, embora a correlação entre juros e preços de imóveis é indiscutível, me parece arriscado afirmar que só esse fator garante a “solidez” dos preços atuais.

    • drmoney disse:

      Marcos, veja que, em nenhum momento coloquei o argumento do déficit habitacional, pois não acredito nele. Você tem razão, o déficit encontra-se nas faixas inferiores de renda, onde não vemos o tal “exagero” dos preços.
      Veja, meu artigo não pretende defender que aluguel é um bom negócio. Eu particularmente não gosto, mas é gosto pessoal. Meu único objetivo era mostrar que a renda do aluguel recuou tanto quanto a taxa de juros. Por isso, ESTE ARGUMENTO, E SÓ ESTE, não pode ser usado para defender a existência de uma bolha imobiliária. Se, e quando, as taxas de aluguel cairem muito mais que as taxas de juros, então poderemos começar a discutar essa hipótese.
      Todos os outros argumentos por você listados são pertinentes, e fazem parte do debate. Poderíamos aqui discutir um por um, mas, repito, não era este o escopo do artigo.
      Por fim, continuo achando que não há bolha, no sentido clássico do termo (um aumento insustentado de preços de um determinado ativo, cuja correção brusca e generalizada provoca recessão na economia como um todo). Isso não significa, no entanto, que os compradores de imóveis não possam ter prejuízos. Imóveis continuam sendo ativos de risco, e como tal, podem causar prejuízo, idependentemente da existência ou não de uma bolha.
      Abraço e obrigado por sua contribuição.

  22. Sir Income disse:

    Guterman,

    Muito legal o artigo. Nunca tinha pensado desta maneira.

    Existe uma certa tendência do imóvel valorizar pela inflação, mas os imóveis se valorizaram bem acima da inflação. Aí fica aquela dúvida, o preço do imóvel cai ou a inflação sobe?

    Notei também que atualmente a relação m²/CUB custa mais de 30% do que a de 2008. Aqui fica a mesma dúvida anterior, já que o CUB é quase um índice de inflação do setor.

    Também temos o fato de que serão entregues bastantes imóveis nos próximos, culminando assim em redução no valor de locação.

    Podemos não ter bolha, mas me parece que os imóveis não estão barato. E dado as incertezas, prefiro outros investimentos.

    Você poderia colocar suas considerações sobre as relações acima?

    Abraços,
    Sir Income

    • drmoney disse:

      Sir Income, é natural que os imóveis se valorizem (preço + renda) acima da inflação no longo prazo. Afinal, trata-se de um ativo de risco, e como todo ativo de risco, deve ter uma rentabilidade acima da inflação. Em certos momentos, os ativos de risco rendem bem mais que a inflação, em outros momentos rendem menos, dependendo das condições macroeconômicas. Na média, e no longo prazo, devem render mais.
      Estamos, nos últimos anos, atravessando um ciclo de alta expressiva, que sucedeu a um ciclo de paradeira. Daqui a pouco, por excesso de oferta, pode haver mais um período de paradeira. Isso não significa bolha. Bolha é o aumento insustentado dos preços, seguida de uma forte correção. Correção esta que afeta a economia como um todo. Foi o que aconteceu com a bolha da NASDAQ no início da década passada, e com a bolha imobiliária em meados da década passada. Ambas levaram a uma recessão generalizada da economia. Não vejo isto acontecendo no Brasil.
      Com relação ao valor futuro dos aluguéis, confesso minha ignorância sobre o futuro. É possível que tenhamos um refluxo desse mercado. O que não significa que os preços tenham chegado nesse patamar por pura especulação, como é o que ocorre com bolhas.
      Abraço e obrigado pelas suas colocações.

      • Opinante disse:

        ” O que não significa que os preços tenham chegado nesse patamar por pura especulação, como é o que ocorre com bolhas.”

        Meu Deus! Se o fato das construtoras brasileiras listadas em bolsa terem sido as que mais valorizaram depois do crash de 2008 não justifica a especulação então eu não sei o que justifica.

        Outro fato: aqui em Curitiba, em 2005, um apartamente padrão MRV, de 50 m2, custava cerca de R$ 75.000 num bairro popular (1.500/m2). Agora o mesmo apartamento está endo vendido na planta por R$ 250.000!

        Mesmo descontando a inflação dá uma sobre valorização OBSCENA do m2 construído.

        Como se explica isso senão pela especulação?

    • Pedro santos disse:

      É a mesma história do carro… Preço abusivo e o pessoal financiando em 60 meses… As dívidas estão se acumulando…

  23. Coretor disse:

    Guterman

    Muito bom seu artigo. Existe um blog sobre a bolha imobiliária que é praticamente uma torcida organizada para que os preços caiam 50% ou mais.

    Mas mesmo na Espanha, segundo o artigo “Spanish Property Bubble” da Wikipedia, a queda dos preços não chegou a 30%. Em Nova York, que sofreu com a bolha americana, a queda foi ainda menor.

    Fora isso, há estudos que calculam o número de meses necessários para que o salário médio acumulado de um trabalhador compre um imóvel. No Brasil o número ainda é inferior em comparação a muitos países da Ásia.

    Isso tudo em relação aos imóveis usados.

    Gostaria de saber se existe algum estudo sobre o crédito imobiliário relativo às compras na planta (ou seja, quando a construtora cobra apenas 25% do preço total do imóvel durante a obra). Será que é grande em relação ao crédito imobiliário oferecido pelos bancos?

    • kwhvelasco disse:

      coretor, leia com bastante calma o artigo do Guterman e depois, tente ler – em castelhano – as notícias do mercado imobiliário espanhol publicadas em seus grandes jornais. Não docs de wikipedia. Lá a queda foi sim, superior a 50% nas regiões que sobrevalorizaram mais intensivamente, e em média 30% nas regiões menos sobrevalorizadas. É a lógica. Possivelmente será assim por exemplo, no RJ, aonde os imóveis da Zona Oeste terão desvalorizações distintas, proporcionais a seus aumentos desde a série de 2008, com maiores quedas na região da Barra da Tijuca e Recreio e menores na região de Freguesia/Tanque/Anil… Aptos “mais compráveis” terão menos recuo…”Menos compráveis”, terão mais recuo. NY teve menor desvalorização porque o mercado lá era altamente inflacionado há mais de uma década e o mercado de novos empreendimentos é extremamente restrito.

      • Opinante disse:

        E isso sem contar o ABSURDO que o governo americano tá fazendo para sustentar o mercado imobiliário. Eles CONTINUAM estimulando o crédito para gente que não pode pagar. Só para se ter uma idéia da insanindade, é possível comprar um imóvel por lá dando apenas 3.5% de entrada. Ou seja, uma casa de US$ 1.000.000,00 pode ser comprada dando míseros 35 mil dólares! Agora eu te pergunto: como é que o sujeito vai pagar o financiamento do restante? A mesma coisa acontece no Brasil. Quem acha que não há bolha vá lá e compre agora. Tire todas as suas economias do banco e compre o imóvel na planta. Tente vender daqui 3 ou 4 anos (se a obra não atrasar) e você vai ver que o ganho real (descontada a inflação e o custo de oportunidade) vai ser pífio ou negativo.

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